Vanessa PERNOT
Île de Nantes
Le statut du bailleur privé, également appelé dispositif Jeanbrun, constitue l’une des principales nouveautés de la loi de finances 2026 en matière d’investissement locatif.
Après la disparition progressive du dispositif Pinel, cette réforme vise à encourager les particuliers à investir dans le logement locatif longue durée, tout en offrant un cadre fiscal plus lisible et plus pérenne.
Applicable aussi bien dans le neuf que dans l’ancien sous conditions de travaux, le statut du bailleur privé instaure un mécanisme d’amortissement destiné à améliorer la rentabilité des investissements immobiliers.
Qu’est-ce que le statut du bailleur privé ?
Le statut du bailleur privé est un nouveau régime fiscal créé par la loi de finances 2026 afin de soutenir l’investissement locatif résidentiel.
Souvent désigné sous le nom de dispositif Jeanbrun, il permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’un avantage fiscal sous forme d’amortissement du logement, en contrepartie d’un engagement de location de longue durée et du respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires.
L’objectif est double :
- favoriser la construction et la rénovation de logements ;
- développer une offre locative accessible sur l’ensemble du territoire.
Quels logements sont concernés par le dispositif Jeanbrun ?
Le statut du bailleur privé s’applique à plusieurs catégories de logements.
Sont notamment éligibles :
- les logements neufs acquis ou construits par le propriétaire ;
- les logements acquis en VEFA ;
- les logements anciens faisant l’objet de travaux lourds assimilables à une reconstruction ;
- les logements anciens rénovés lorsque les travaux représentent au moins 30 % du prix d’acquisition et répondent aux critères de réhabilitation prévus par les textes.
Pour les logements construits par le propriétaire, le permis de construire doit être déposé entre le 14 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Les acquisitions dans l’ancien doivent également intervenir avant le 31 décembre 2028.
En revanche, sont exclus :
- les locations meublées ;
- les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ;
- les biens bénéficiant du label Fondation du patrimoine ;
- certains dispositifs fiscaux incompatibles, notamment le Denormandie pour un même logement.
Qui peut bénéficier du statut du bailleur privé ?
Le dispositif Jeanbrun est réservé :
- aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France ;
- aux sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés, sous certaines conditions.
Le locataire ne peut pas appartenir au foyer fiscal du bailleur ni être un parent ou allié jusqu’au deuxième degré.
Quelles sont les conditions de location ?
Pour bénéficier du statut du bailleur privé, plusieurs engagements doivent être respectés.
Le logement doit être :
- loué nu ;
- affecté à la résidence principale du locataire ;
- loué de manière continue pendant au moins neuf ans.
Le propriétaire doit également respecter les plafonds de loyers et les plafonds de ressources des locataires, qui varient selon que le logement relève du secteur intermédiaire, social ou très social.
La mise en location doit intervenir dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux ou l’acquisition lorsque celle-ci est postérieure.
Quel est l’avantage fiscal du dispositif Jeanbrun ?
Contrairement aux anciens dispositifs reposant sur une réduction d’impôt, le statut du bailleur privé repose sur un mécanisme d’amortissement.
L’amortissement est calculé sur la valeur du bien hors terrain, celui-ci étant forfaitairement évalué à 20 % du prix d’acquisition pour les logements neufs.
Les taux d’amortissement prévus sont notamment :
- 3,5 % pour un logement neuf loué en secteur intermédiaire ;
- une majoration pour les locations sociales et très sociales ;
- 3 % pour les logements anciens, avec également une majoration selon l’affectation du logement.
Les déductions sont plafonnées à 8 000 € par an et par foyer fiscal, avec des majorations possibles lorsque la majorité des revenus locatifs provient du secteur social ou très social.
Dans quels cas l’avantage fiscal peut-il être remis en cause ?
Le non-respect des engagements de location entraîne, sauf exceptions prévues par la loi (décès, invalidité ou licenciement), la réintégration des amortissements pratiqués dans les revenus fonciers.
Par ailleurs, lors de la revente du bien, les amortissements déduits viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière, sous réserve des règles prévues par les textes.
Pourquoi le dispositif Jeanbrun est-il important pour les investisseurs ?
Le statut du bailleur privé marque une évolution importante de la fiscalité immobilière française.
En privilégiant un mécanisme d’amortissement plutôt qu’une réduction d’impôt, le dispositif Jeanbrun cherche à offrir davantage de stabilité aux investisseurs tout en soutenant durablement le marché locatif.
Pour les particuliers souhaitant investir dans le neuf ou dans l’ancien avec rénovation, il constitue un nouveau cadre fiscal qui mérite une étude personnalisée afin de vérifier l’ensemble des conditions d’éligibilité et d’en mesurer les conséquences patrimoniales, fiscales et civiles.
À retenir
Le statut du bailleur privé, issu de la loi de finances 2026 et plus connu sous le nom de dispositif Jeanbrun, instaure un nouveau modèle d’incitation fiscale pour l’investissement locatif. Destiné aux logements neufs comme à certains logements anciens rénovés, il repose sur un système d’amortissement en contrepartie d’un engagement de location de neuf ans et du respect de critères sociaux. Compte tenu de ses incidences sur la fiscalité des revenus fonciers et sur la plus-value immobilière, un accompagnement par un notaire permet d’apprécier son intérêt au regard de chaque projet immobilier.
